Vices cachés, au-delà des histoires d’horreur

Les recours pour vices cachés en matière immobilière sont en hausse ces dernières années. Des histoires d’horreur d’acheteurs aux prises avec de tels problèmes sont fréquemment médiatisées et marquent les esprits des consommateurs, qui sont de plus en plus vigilants et au fait de leurs droits.

Et les avocats aussi sont plus vigilants

Pour Me Bryan-Éric Lane, fondateur de la firme LANE, avocats et conseillers d’affaires inc., l'augmentation des recours en vices cachés est une réalité bien tangible. Non seulement les recours et les mandats se sont multipliés, mais les demandes de collègues également : « On voit un intérêt de la part des avocats pour des réponses précises sur ces questions, d’autant plus qu’il n’existe pas à ce jour d’ouvrages spécifiques et complets sur ce domaine de droit », remarque-t-il.

Approché il y a deux ans par Éditions Yvon Blais pour collaborer au développement de l’outil de recherche juridique Quantum – Vices cachés, qui fut lancé en juillet dernier, Me Lane dispense également de la formation sur les vices cachés pour ses pairs. « L’offre de formations approfondies et complètes est somme toute limitée dans ce domaine, explique-t-il. Plusieurs praticiens expérimentés m’ont fait part, après avoir suivi ma formation, du fait qu’ils avaient appris des choses qu’ils ignoraient en matière de vices cachés, notamment au niveau de certaines règles particulières en matière de droit de la faillite ou en matière de droit des assurances. »

Un domaine complexe

Contrairement à ce que plusieurs peuvent penser, les dossiers en matière de vices cachés peuvent être beaucoup plus complexes qu’il n’y paraît. « D’apparence simple, les règles relatives aux vices cachés sont nombreuses et peuvent parfois receler des pièges », affirme celui qui dispose d’une solide expérience en matière de réclamations pour vices cachés, acquise au cours des dix dernières années. « De nombreuses nuances s’imposent et une analyse complète, rigoureuse et objective est impérativement requise pour chaque dossier puisque chaque cas en est un d’espèce. »

Outre les vendeurs et les acheteurs, les dossiers peuvent impliquer et regrouper une multitude d’intervenants. Tout dépendamment de la configuration du litige, plusieurs règles particulières, souvent méconnues de nombreux praticiens, peuvent s’appliquer : « Pensons notamment aux réclamations pour vices cachés impliquant une succession, un failli, un assureur, un constructeur ou un sous-entrepreneur ou encore un syndicat de copropriété… Il faut être vigilant et faire attention aux automatismes, car des règles spécifiques doivent souvent être considérées. »

Remettre les pendules à l’heure avec les clients

« En tant qu’avocat, il faut savoir faire preuve de recul et d’objectivité, ce qui implique parfois de dire à son client ce qu’il ne veut pas nécessairement entendre, surtout quand on représente un acheteur qui désire entreprendre un recours pour vices cachés », affirme Me Lane. Sa formation vise notamment à sensibiliser les avocats à l’importance de déterminer la valeur économique réelle de la réclamation de leurs clients acheteurs qui désirent entreprendre une réclamation pour vices cachés, en tenant compte de la dépréciation applicable : « Malheureusement, on voit trop souvent de réclamations pour vices cachés où le montant réclamé est disproportionné par rapport à la valeur économique réelle de la réclamation que l’acheteur peut faire valoir, ce qui a pour effet de prolonger la durée des litiges et d’accroître considérablement les frais légaux des parties impliquées. »

Une formation utile à tous

Étant donné l’accueil enthousiaste des juristes pour sa formation l’an dernier, Me Bryan-Éric Lane la présentera à nouveau en 2017. Que recherchent les avocats qui assistent à ses formations ? « Pour ceux qui ont un peu moins d’expérience dans le domaine, je dirais une présentation des principes de base, notamment la notion de vices couverts par la garantie légale de qualité, la notion de déficit d’usage versus la notion de déficit juridique, la notion d’acheteur prudent et diligent et les obligations relatives à la dénonciation et la demeure, ainsi que les décisions de principe. Mais j’ai rencontré beaucoup d’avocats expérimentés aussi lors de mes formations antérieures. Ils veulent parfois obtenir des réponses précises ou simplement mettre à jour leurs connaissances et se tenir au fait des décisions les plus récentes dans le domaine. »

Et c’est possible de combler tout le monde en une demi-journée ? « Difficilement, c’est pourquoi nous donnerons la formation en 6 heures plutôt que 3 heures ce printemps et l’automne prochain. Pour permettre de bien faire le tour de la question et surtout pour mieux répondre aux questions des participants. Si mon expérience peut outiller mes collègues qui sont appelés à agir dans ce genre de mandats et, par le fait même, leur permettre de mieux conseiller leurs clients, j’en suis bien heureux ! »

Me Bryan-Éric Lane offrira une version de 6 h de sa formation sur les vices cachés le 24 mars 2017, à Brossard, et le 6 octobre 2017, à Laval.

Pour consulter son blogue.