Contributions des promoteurs aux travaux municipaux : un cadre juridique en transformation

Les nouvelles règles obligent les municipalités à revoir le financement des infrastructures liées aux projets immobiliers.

Le financement des infrastructures municipales par les promoteurs immobiliers entre dans une nouvelle phase au Québec. Les nouvelles limites applicables aux contributions exigées dans le cadre des projets de développement modifient les paramètres de cet outil de financement. Pour les municipalités, l’enjeu consiste à concilier les besoins liés à la croissance immobilière, la légalité des sommes réclamées et la souplesse nécessaire à la planification des infrastructures.

Un mécanisme de financement encadré

L’article 145.21 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU) permet au conseil municipal, par règlement, d’assujettir la délivrance de certains permis et certificats au paiement d’une contribution par le requérant. Ces contributions peuvent financer, en tout ou en partie, l’ajout, l’agrandissement ou la modification d’infrastructures et d’équipements municipaux nécessaires pour répondre à l’augmentation des services municipaux découlant d’un projet immobilier. Elles peuvent également servir à financer des dépenses liées à un service de transport collectif bénéficiant à l’immeuble concerné, à ses occupants ou à ses usagers.

Ce mécanisme permet aux municipalités de constituer un fonds réservé pour financer, à moyen ou à long terme, les infrastructures et les équipements requis par le développement immobilier. Il facilite ainsi la planification des investissements, sous réserve des conditions légales encadrant les dépenses admissibles et les contributions exigées.

Un champ d’application plus restreint

L’un des principaux changements concerne la notion d’« infrastructures et d’équipements municipaux » pouvant être financés par ces contributions. Alors que les règlements adoptés avant le 30 avril 2026 bénéficiaient d’une interprétation large de cette notion, de nouvelles limites s’appliquent aux règlements adoptés depuis cette date. Les règlements antérieurs demeurent en vigueur jusqu’au 1er janvier 2031.

Le gouvernement limite dorénavant les infrastructures et les équipements admissibles à trois catégories de services : l’alimentation en eau, la gestion des eaux usées et pluviales ainsi que la voirie. Ce resserrement oblige les municipalités à revoir leurs pratiques de financement et à vérifier la conformité de leurs règlements au nouveau cadre juridique. La transition pourrait également compliquer la planification de certains projets et entraîner des pauses dans le développement si les ajustements nécessaires ne sont pas effectués à temps.

Planifier les besoins et justifier les contributions

La conception d’un régime de contributions exige une évaluation rigoureuse des besoins municipaux. Les municipalités doivent notamment estimer le nombre de permis susceptibles d’être délivrés et prévoir les budgets nécessaires à la réalisation des infrastructures. L’exercice comporte toutefois une difficulté : les besoins en infrastructures, tout comme les coûts associés, évoluent.

Les municipalités doivent donc établir une planification suffisamment précise pour justifier les contributions demandées, sans se priver de la capacité d’adapter leurs priorités aux circonstances futures. Le lien entre la contribution et le bénéfice attendu constitue un autre élément essentiel.

La LAU rattache le financement à la prestation accrue de services municipaux découlant du projet visé par la demande de permis ou de certificat. Il faut donc examiner le rapport entre le développement immobilier, les besoins qu’il engendre et les infrastructures financées. Cette analyse implique notamment de distinguer les infrastructures de portée locale de celles qui présentent une portée collective.

Le bénéfice peut être direct, par l’utilisation d’une infrastructure, ou indirect et potentiel. La justification des contributions doit tenir compte de cette distinction. Des exigences accrues dans la rédaction réglementaire L’article 145.22 de la LAU prévoit que le règlement doit identifier les infrastructures ou les équipements dont l’ajout, l’agrandissement ou la modification est projeté, ou les catégories de telles infrastructures ou de tels équipements. Cette exigence place la précision au cœur de la démarche municipale.

Une identification trop générale pourrait compromettre la conformité du règlement, tandis qu’une approche excessivement rigide risquerait de limiter la capacité d’adaptation lorsque les besoins et les coûts évoluent. Les municipalités doivent donc trouver un équilibre entre la précision juridique, la prévisibilité pour les promoteurs et la souplesse nécessaire à la gestion des infrastructures. Le calendrier d’adoption des règlements mérite également une attention particulière.

En vertu de l’article 145.30 de la LAU, la transmission d’un avis de motion en vue d’adopter ou de modifier un règlement de contributions entraîne un effet de gel : certains permis et certificats ne peuvent être délivrés si leur délivrance était assujettie, advenant l’adoption du règlement envisagé, à une entente ou au paiement d’une contribution. Cette règle renforce l’importance d’anticiper les modifications réglementaires et leurs conséquences sur les projets immobiliers. Préserver l’efficacité de l’outil Le cadre juridique désormais applicable réduit les possibilités de financement et impose une planification plus rigoureuse.

Les municipalités doivent documenter leurs besoins, identifier les infrastructures projetées avec suffisamment de précision et justifier le lien entre les contributions réclamées et les bénéfices attendus. Le défi sera de maintenir un outil de financement efficace tout en respectant les nouvelles limites légales. La qualité de la planification et de la rédaction réglementaire sera déterminante pour concilier le développement immobilier, les besoins collectifs et la stabilité du cadre juridique applicable.

À propos de l’auteur

Julien Merleau-Bourassa est avocat chez Dunton Rainville