« Flips » immobiliers : un nouveau traitement fiscal

Non. Un important vent de changement est arrivé pour les bricoleuses et bricoleurs ainsi que les adeptes d’investissement immobilier avec l’entrée en vigueur, le 1er janvier dernier, du Projet de loi C-32, dont les dispositions pertinentes ont été transposées à la fois dans la Loi sur l’impôt sur le revenu (fédéral) et la Loi sur les impôts (provincial).

En bref, la nouvelle règle, surnommée la « taxe anti-flip », est la suivante : le profit réalisé sur toute vente d’un immeuble résidentiel détenu pendant moins de 365 jours consécutifs (ci-après « revente précipitée ») sera désormais considéré comme un revenu d’entreprise. Afin de comprendre les conséquences de cette nouvelle qualification, un comparatif avec les règles précédentes s’impose.

Autrefois, le profit d’une vente d’un immeuble résidentiel, sans égard à sa période de détention, pouvait se qualifier à titre de gain en capital aux fins de l’impôt. Cette qualification ouvrait la porte à plusieurs avantages tels que, notamment, un taux d’inclusion du gain de seulement 50%, en sus de plusieurs cas d’exonération dont celui de la résidence principale, portant théoriquement à 0% le taux de gain imposable.

La nouvelle législation qualifie aujourd’hui le profit résultant d’une revente précipitée de revenu d’entreprise, lequel, comme le salaire, subit un traitement moins intéressant que le gain en capital : il est entièrement imposable.

Pour illustrer ce traitement fiscal, voici un exemple simplifié : une maison est achetée pour la somme de 150 000$ et vendue 9 mois plus tard pour 200 000$. Sur le profit réalisé de 50 000$, ni l’exemption pour résidence principale, ni l’inclusion au taux réduit de 50% ne pourront être appliquées. Désormais, l’impôt est calculé sur l’entièreté du profit, signifiant que la somme de 50 000$ devra être ajoutée à la déclaration de revenus du vendeur.

Qui dit règle, dit aussi exceptions. Dans le cas qui nous occupe, les exceptions concernent principalement des situations personnelles justifiant une revente, telles qu’un divorce ou une perte d’emploi. Les particuliers qui acquièrent une résidence dans un objectif durable d’en faire leur logis et qui doivent rapidement vendre leur propriété en raison d’un imprévu ne sont donc pas visés par cette nouvelle disposition.

La règle générale cherche plutôt à réduire le nombre d’opérations immobilières en sévissant contre les opérations de type « flip immobilier », c’est-à-dire l’achat et la rénovation d’un immeuble à bas prix pour ensuite en effectuer la revente rapide dans l’objectif d’en tirer un bon profit. Le tout a été instauré dans l’objectif plus général de ralentir la hausse excessive des prix des immeubles résidentiels et lutter contre la crise du logement.

En somme, la nouvelle qualification du profit tiré d’une revente précipitée, soit le « flip immobilier » à titre de revenu d’entreprise, plutôt que de gain en capital, aura pour conséquence d’augmenter significativement l’impôt payable à l’issue de ce type de transaction.

Toutefois, elle ne devrait pas affecter les reventes rapides justifiées par des évènements qui ne relèvent pas d’un objectif spéculatif.