Conjoints de fait et convention d’indivision

Lorsque des conjoints de fait achètent en parts égales une résidence, tout en investissant différents montants de mise de fonds, la personne ayant investi une mise de fonds supérieure peut-elle, en cas de faillite de l’autre conjoint, opposer au syndic de faillite leur convention d’indivision afin de récupérer la totalité de sa mise de fonds?

Non. Bon nombre de couples en union de fait font l’acquisition de leur résidence en parts égales, c’est-à-dire qu’ils sont copropriétaires à proportion de 50 % chacun, mais n’investissent pas nécessairement le même montant de mise de fonds.

Dans ces cas, les conjoints signeront généralement une convention d’indivision prévoyant qu’en cas de revente de l’immeuble, le solde du prix de vente devra d’abord être affecté à remettre au copropriétaire ayant fourni une mise de fonds supérieure son investissement excédentaire, et que le reste sera ensuite partagé en parts égales.

Le 25 août dernier, dans l’affaire Syndic de Freire, la Cour d’appel a confirmé que le syndic à la faillite d’un conjoint de fait peut forcer le partage de la résidence du couple et qu’une convention d’indivision prévoyant la remise du prix de vente autrement que suivant la proportion dans laquelle les conjoints sont copropriétaires est inopposable au syndic.

En ce sens, le syndic n’est pas tenu de respecter la convention d’indivision et remettre en priorité au conjoint de fait sa mise de fonds.

Dans l’affaire précitée, la conjointe avait fourni seule la mise de fonds s’élevant à 150 000 $ et avait acheté la résidence en parts égales avec son conjoint de fait. Suivant leur convention d’indivision, à la revente de l’immeuble, la conjointe récupérerait d’abord sa mise de fonds de 150 000 $, ainsi que la plus-value, et le reste serait réparti en parts égales.

Toutefois, son conjoint ayant fait faillite et la convention d’indivision étant inopposable au Syndic, la Cour d’appel confirme que la conjointe ne recevra pas plus de 50 % du solde de prix de vente, cette dernière devant, pour le reste, présenter sa créance à la faillite comme tout autre créancier ordinaire.

La logique derrière cette conclusion étant que la convention d’indivision, contrairement à une hypothèque, est un contrat qui ne confère pas de droit direct dans la résidence. Il ne s’agit pas non plus d’une garantie ou priorité reconnue par la Loi sur la faillite permettant d’être payé avant les autres créanciers.

Pour mieux protéger les conjoints copropriétaires ayant fourni une mise de fonds supérieure à celle de leur partenaire, on peut par exemple penser à la mise en place d’une hypothèque en faveur du conjoint, ou encore envisager un achat dans les mêmes proportions que l’apport à la mise de fonds.