Cominar achète des immeubles de la Caisse : Quels cabinets dans le coup?

Avec cette transaction de plus de 1,5 milliard $, Cominar devient le plus important fournisseur d'espace de commerce de détail de la province.

La Caisse ne délaisse pas complètement le secteur pour autant, puisqu’elle devient un important actionnaire du Fonds Cominar.

Le portefeuille acquis est constitué de 11 immeubles commerciaux, de trois immeubles de bureaux et d’un immeuble industriel au Québec et en Ontario. Mais on retient surtout que 10 des centres commerciaux sont situés au Québec, dont le Mail Champlain à Brossard, Carrefour Rimouski à Rimouski et Les Galeries de Hull à Gatineau.

La Caisse va acquérir des nouvelles parts de Cominar à hauteur de 250 millions $. La filiale de financement hypothécaire de la Caisse, Otéra Capital, participe aussi au financement à hauteur du même montant.

Pour cette acquisition, Cominar était représenté par Davies. Le cabinet a aussi assisté Cominar dans les opérations de financement nécessaires à l'acquisition, par voie de placement privé de parts de fiducie à Ivanhoé Cambridge pour un produit brut d'environ 250 millions de dollars, par l'émission de parts de fiducie dans le cadre d'une acquisition ferme pour un produits brut d'environ 250 millions de dollars, et par la mise en place de nouveaux crédits-relais non garantis de 950 millions de dollars et d'une nouvelle facilité hypothécaire de 250 millions de dollars.

Les principaux associés de Davies impliqués dans la transaction sont Richard Cherney, Sébastien Thériault, Elias Benhamou, Sébastien Roy, Joseph Jarjour (immobilier), David Reiner (immobilier), Chrystelle Chevalier-Gagnon (droit commercial et immobilier), Sylvie Samson (droit commercial et immobilier), Antoine Lessard (droit commercial et immobilier), Christine Lenis (valeurs mobilières), Nicolas Morin (valeurs mobilières), Christina Sauro (financement), Fred Purkey (fiscalité), Marie-Emmanuelle Vaillancourt (fiscalité), Michel Pelletier (environnement), Diana Lyrintzis (environnement), Louise Patry (droit de l’emploi), Mark Katz (concurrence) et Jim Dinning (concurrence).

Quant à Ivanhoé Cambridge, filiale de la Caisse, elle était représentée par Norton Rose Fulbright, avec une équipe pilotée par Mario Caron et assisté de Francis R. Legault (valeurs mobilières), Thierry Dorval (concurrence), Miguel Manzano (immobilier), Louis Roy (immobilier), Pamela Horton (immobilier), François Côté (droit du travail), Jean Piette (environnement), Julie L. Paquette (immobilier), Anna-Isabelle Morency-Botello (immobilier), Véronique Gaumond-Carignan (immobilier), Vincent Filiatrault (valeurs mobilières), Peter Riddell (valeurs mobilières), Marie-Andrée Thibault (immobilier), Marilyne Rougeau (immobilier), Jean-Nicolas Prévost (immobilier), Jérôme Landry (valeurs mobilières), Oliver Moore (immobilier), Renée Loiselle (immobilier), Catherine Tees (immobilier), Meghan Stewart (valeurs mobilières), Marly Ochmann St-Jean (immobilier), Michael H. Lieberman (immobilier), et Hélène Gélinas (immobilier).

Après la transaction, Ivanhoé Cambridge détiendra environ 8,5 % des parts de Cominar et deviendra son plus important détenteur de parts, avant même la famille Dallaire.

Cominar va ainsi accroître ses actifs d’environ 25 % pour les porter à plus de 8,1 milliards $. Les immeubles acquis représentent une superficie locative brute totale d'environ 5,7 millions de pieds carrés dont le taux de location est de 96,7 %.

La transaction avec Ivanhoé Cambridge s’élève à 1,527 milliard $. En incluant la participation de partenaires d’Ivanhoé Cambridge dans deux immeubles, elle s’élève au total à 1,63 milliard $ pour Cominar.

Le président du conseil et chef de la direction d’Ivanhoé Cambridge, Daniel Fournier, a indiqué que la transaction était bénéfique pour les deux parties.

«Elle nous permet d’encourager l’expansion de Cominar en lui cédant des actifs de qualité devenus disponibles pour des raisons stratégiques. Elle nous donne aussi l’occasion d’investir un montant substantiel dans son capital, ce qui témoigne de notre confiance et de notre appui envers Cominar», a-t-il expliqué dans un communiqué publié mardi en fin d’après-midi.

Depuis plusieurs mois, la Caisse se départit d’actifs dans le secteur immobilier. Dans le segment commercial, la transaction avec Cominar s’inscrit dans sa décision stratégique de recentrer ses investissements sur les centres commerciaux superrégionaux, «entre autres».

De son côté, le président et chef de la direction Cominar, Michel Dallaire, a souligné «l’adéquation naturelle et grandement complémentaire» du portefeuille d’immeubles acquis avec celui de l’entreprise.

«Cette acquisition nous permettra en outre de renforcer notre position concurrentielle en tant que plus important fournisseur d’espaces de commerce de détail au Québec tout en diversifiant davantage nos actifs», a-t-il fait valoir.

En plus de l’investissement de 250 millions $ de la Caisse dans les capitaux propres de Cominar à un prix de 19 $ la part et du financement d'Otéra, Cominar va émettre une autre tranche de parts de 250 millions $ au même prix à un syndicat de preneurs fermes codirigé par Financière Banque Nationale et BMO Marchés des capitaux.

Le montage financier comprend aussi des facilités de crédit-relais d'un maximum de 950 millions $ obtenues de la Banque Nationale et de la Banque de Montréal.

La firme de notation DBRS a fait savoir qu'elle considérait que la transaction avait un «impact neutre» sur le profil de risque du crédit de Cominar, confirmant la cote de BBB aux débentures non garanties du Fonds.

La conclusion de la transaction est conditionnelle aux approbations réglementaires usuelles. Aucune date n'a été avancée.