Le résultat doit être paisible

Les tribunaux rappellent souvent que l’obligation pour un locateur de procurer à son locataire la libre jouissance des lieux loués constitue l’essence même du contrat de louage. Il n'est donc pas surprenant de voir la Cour d'appel indiquer - dans l'affaire 9185-4000 Québec inc. c. Centre commercial Innovation inc. (2016 QCCA 538) - que cette obligation en est une de résultat pour le locateur.

Dans cette affaire, les Appelants se pourvoient contre un jugement de première instance qui a rejeté leur demande en résiliation de bail et en dommages-intérêts. Ce jugement a également accueilli la demande reconventionnelle de l'Intimée.

L'Appelante fait valoir que le jugement de première instance est mal fondé parce que la juge de première instance aurait erronément rejeté le recours, nonobstant sa conclusion que l'Appelante n'a pas obtenu la jouissance paisible des lieux en raison des bruits excessifs produits par une autre locataire dans l'immeuble.

Pour l'Appelante, la juge de première instance a confondu la réclamation en dommages de l'Appelante et sa demande de réduction du loyer. Si la première nécessitait une preuve de perte de profits, il en était autrement de la seconde.

Une formation unanime de la Cour composée des Honorables juges Gagnon, Lévesque et Bélanger accueilli en partie le pourvoi. D'abord, la Cour rappelle l'importance de l'obligation de procurer la jouissance paisible des lieux et le fait qu'il s'agit d'une obligation de résultat:

(19) L’obligation faite au locateur de procurer à son locataire la libre jouissance des lieux loués constitue l’essence même du contrat de louage. Selon le professeur Jobin, il s’agit de l’obligation fondamentale et essentielle du contrat de louage.

(20) L’obligation du locateur en est une de résultat dont il ne peut s’exonérer qu’en prouvant force majeure ou la faute d’une personne dont il n’est pas responsable. Au surplus, le législateur prévoit spécifiquement que le locateur doit garantir le locataire contre les troubles de faits que pourraient causer d’autres colocataires.

(...)

(24) Le caractère anormal et persistant du trouble peut donner ouverture, selon les circonstances, à une diminution de loyer ou à la résiliation du bail, avec ou sans dommages-intérêts. (...)

La Cour note ensuite que c'est à tort que la juge de première instance a rejeté le recours en diminution de loyer en raison de l'absence de preuve de perte de profit. En effet, elle souligne qu'il ne faut pas confondre les dommages et la réduction du loyer:

(29) Finalement, et le plus important, la juge ne pouvait rejeter le recours en vertu de l’article 1854 C.c.Q. en se basant sur le fait que les appelants n’ont pas réussi à démontrer que le faible niveau de leur chiffre d’affaires découle nécessairement de la présence de bruit. Là n’était pas leur fardeau. La jouissance des lieux qui abritent un restaurant ne s’évalue pas qu’en fonction de son chiffre d’affaires. En effet, trop de facteurs peuvent influencer le chiffre d’affaires d’une entreprise en démarrage.

(30) Les constats de faits de la juge selon lesquels les appelants doivent subir un bruit « anormal pour un restaurant » et que ce bruit provient de l’entrepôt exploité par un autre locataire auraient dû conduire à affirmer que le locateur ne remplit pas adéquatement sa principale obligation.

(31) Reste à voir si et comment l’inexécution de l’obligation peut être sanctionnée. À cet égard, l’article 1863 C.c.Q. donne ouverture à trois options : l’exécution en nature, la résiliation du bail ou la diminution du loyer. Nous l’avons vu, l’exécution en nature n’a pas été possible, malgré les efforts apportés en ce sens.

L’on retiendra donc qu’une fois la preuve faite que le locateur n’a pas fourni la jouissance paisible des lieux, le locataire n’aura pas à faire de preuve de perte de profits pour obtenir la réduction de son loyer mensuel.