La Cour suprême donne raison aux riverains d’Estérel pour l’accès au lac dans leur cour

La saga a débuté en 2016, quand les résidents ont découvert qu'une bande de terre sous l'eau devant chez eux appartenait toujours au promoteur.

Un litige entre des résidents d'Estérel, une localité située dans les Laurentides, et Zardev, un promoteur immobilier qui est notamment à l'origine du projet de villégiature l'Estérel Resort, a finalement connu son dénouement.

La plus haute instance juridique du pays a conclu que les habitants du lac Masson avaient gain de cause dans cette affaire, dont les fondements remontent à plus d’un siècle.

Retour sur le fil des évènements

1881 : La construction d'un barrage par les autorités inonde et submerge une partie du territoire qui fait partie du domaine privé du prédécesseur de la compagnie Zardev, agrandissant ainsi la superficie du lac Masson. Cette bande de terre est restée sous l’eau depuis, car le barrage est toujours en place et le groupe privé est demeuré propriétaire de cette portion de terre.

1959 : Le promoteur immobilier Zardev divise le terrain qui borde le lac en parcelles destinées à être vendues à des particuliers, et ce, jusqu'en 1971. Toutefois, les actes de vente décrivent les terrains comme étant bornés par le lac, sans mentionner la bande de terre submergée.

2016 : Une mise à jour des plans du territoire fait surface, révélant aux propriétaires l’existence d’une parcelle sous les eaux. Ceux-ci se tournent vers les tribunaux pour défendre leurs droits, notamment celui de bénéficier de l’accès au lac, conformément à la description des terres qui leur ont été cédées.

2021 : La Cour supérieure refuse la requête des riverains, car elle conclut que les terrains submergés n’ont pas été vendus et appartiendrait donc au groupe Zardev.

2024 : La Cour d’appel du Québec prend une décision contraire en faveur des citoyens, statuant que les acquéreurs sont propriétaires des terrains inondés.

La définition d'accessoire : point central du litige

Le point de divergence résidait dans la définition d’un accessoire, partiellement évoquée dans le droit civil québécois concernant les transactions immobilières. Les accessoires correspondent à l'idée d’un rapport naturel ou rationnel entre deux éléments, (qui) implique une dépendance de l’accessoire par rapport au principal, de sorte que le sort de l’élément accessoire se rattache à celui du principal, peut-on lire dans l'arrêt de la Cour suprême.

Selon le droit commun, le vendeur a l’obligation de fournir à l’acheteur, en plus du bien principal, tous ses accessoires.

Sur le panel de neuf juges à la Cour suprême, huit d'entre eux ont tranché en faveur de l'argumentaire des citoyens qui plaident que les parcelles submergées sont bel et bien des accessoires des lots riverains parce qu’ils sont nécessaires à l’usage prévu de ces derniers, peut-on lire dans la décision.

Les actes de vente démontrent que ces lots étaient destinés à offrir un accès direct et exclusif à la rive du lac ainsi qu’un environnement paisible pour la villégiature, écrit le juge Kasirer, qui précise que les terrains submergés permettent précisément cette utilisation.

Ce dernier en est donc venu à la conclusion que les bandes de terre ont été cédées au moment de la vente des lots.

Les avocats des parties (ajoutés par Droit-inc)

Les avocats de la partie appelante

Me Guy J. Pratte, Me Julien Boudreault et Me Abbie Buckman du cabinet BLG.

Les avocats des intimés

Me Douglas Mitchell, Me François Goyer et Me Jessica Michelin du cabinet IMK.