Rénovictions de mauvaise foi : jusqu'à 50 000 $ en dommages punitifs

Démolition avortée, agrandissement factice, reprise bidon : le CAIJ recense dix décisions récentes du TAL qui font payer cher les évictions de mauvaise foi.

Un locateur évince son locataire pour démolir l'immeuble. La municipalité refuse la démolition. Il rénove le logement et le reloue plus cher. Facture : 50 000 $ en dommages punitifs.

C'est la sanction la plus lourde d'un dossier spécial que le Centre d'accès à l'information juridique (CAIJ) consacre à la jurisprudence récente sur les évictions et les reprises de logement de mauvaise foi. Il passe en revue dix décisions du Tribunal administratif du logement (TAL) rendues de 2024 à 2026, en ciblant les travaux, rénovations, démolitions et agrandissements.

Dans cette affaire, Dostie c. Gestion Propulsion inc. (2026 QCTAL 3305), le TAL reproche au locateur de ne pas avoir vérifié la faisabilité de son projet avant l'éviction, puis de ne pas avoir offert au locataire de réintégrer les lieux. Il conclut à de la spéculation. La décision n'est toutefois pas définitive : la permission d'en appeler a été accordée et l'instruction au fond était fixée au 14 octobre.

Le fardeau du locateur

Le fil conducteur? Avant d'approuver une éviction, le Tribunal exige du locateur un fardeau de preuve élevé : démontrer que son projet repose sur des faits raisonnables et probables, et non sur un prétexte.

Dans Jutras c. Liu (2026 QCTAL 7858), des locateurs avaient évincé des locataires pour démolir un immeuble et construire un triplex, avant de vendre l'immeuble devant la complexité du projet. Le TAL rejette l'argument voulant que les acheteurs s'étaient engagés à démolir, le jugeant « absolument pas crédible ».

« [Il] serait trop facile d'élaborer un projet de démolition plus ou moins réaliste [...] et que dès la première difficulté, des locateurs, après avoir évincé des locataires, pourraient tout simplement remettre un immeuble à vendre », écrit le Tribunal.

Rénover n'est pas évincer

Plusieurs décisions rappellent qu'une rénovation majeure ne met pas fin au droit au maintien dans les lieux. Elle permet au mieux une évacuation temporaire, avec retour du locataire à la fin des travaux.

Dans Ainsworth c. IF Realties (2024 QCTAL 14947), la locatrice invoquait la réunion de deux logements. Elle voulait en réalité rénover et relouer trois fois plus cher : 1 420 $ au lieu de 465 $. Le TAL lui impose 40 000 $ en dommages punitifs, notant un profit de plus de 57 000 $ tiré du départ de la locataire.

Même montant dans Farhani c. Teoli (2025 QCTAL 18689), assorti de 15 000 $ en dommages moraux. Après une évacuation temporaire entérinée par le TAL, le locateur a proposé de faire passer le loyer de 470 $ à 1 220 $, puis a reloué à un tiers. Une conduite « outrageante », tranche le Tribunal.

Des montants qui s'additionnent

Dans Reside Rosetti c. Sabatino (2026 QCTAL 14418), la reprise visait un beau-fils, qui n'est pas un parent au premier degré et n'a jamais habité le logement. Le véritable but : démolir et reconstruire, la propriété achetée 255 000 $ ayant été revendue 1 215 000 $. Total accordé : 62 450 $, dont 35 000 $ en dommages punitifs. Selon le CAIJ, l'appel est en délibéré.

Le moratoire sur les évictions, en vigueur jusqu'en 2027, n'a pas freiné tout le monde. Dans Pépin-Hébert c. CSH l'Oasis St-Jean inc. (2026 QCTAL 5227), une résidence a évincé une locataire de 96 ans en invoquant une mise aux normes incendie pour laquelle la municipalité lui accordait quatre ans. Dommages punitifs : 10 000 $.

Ces montants restent en deçà de l'indemnité record de quelque 81 000 $ accordée dans l'affaire Trépanier c. Bleier. Et le TAL ne fait pas de quartier, pas même à un avocat de la SCHL condamné cet été pour une reprise de mauvaise foi.

L'objectif des dommages punitifs, le Tribunal l'a formulé sans détour dans Noubibou c. Thibodeau (2024 QCTAL 13273) : « punir le propriétaire de l'immeuble et dissuader les autres propriétaires de reprendre un logement dans le but de le rénover ».