Reprise de logement: un avocat de la SCHL condamné pour mauvaise foi

Le Tribunal administratif du logement a sanctionné un avocat de la SCHL qui a évincé sa locataire sous de faux prétextes pour augmenter le loyer…

Un avocat œuvrant à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Me Jonathan Savard-Shaw, a été condamné à verser 21 000 $ en dommages-intérêts et punitifs à son ancienne locataire pour avoir orchestré une reprise de logement de mauvaise foi.

La décision du Tribunal administratif du logement (bureau de Longueuil) a été rendue fin juin par le juge administratif Marc C. Forest.

La locataire, Sonia Masseau, réclamait des dommages-intérêts moraux et punitifs pour une reprise de logement de mauvaise foi. Après avoir examiné la preuve, le Tribunal lui a donné raison.

Le juge note qu’avant d’acheter le triplex en juin 2024, Jonathan Savard-Shaw prévoyait déjà d'y déménager. Or, au moment de l’acquisition, un logement de dimensions équivalentes à celui de la locataire était libre. Selon le Tribunal, le locateur aurait pu occuper ce logement vacant plutôt que de demander la reprise du logement de Mme Masseau.« Il a préféré, dès qu’il en a été propriétaire, le mettre en location et faire une demande de reprise du logement de la locataire, environ trois mois plus tard », rapporte le TAL.

Pour justifier cette reprise, le locateur a invoqué le coût trop élevé des rénovations nécessaires à son projet. Le Tribunal souligne que s’il avait obtenu ses soumissions avant de demander la reprise, il aurait su que son projet n’était pas viable financièrement. Le juge ajoute que, même en cas d'échec de ce projet, « rien ne l’empêchait d’habiter dans le logement qu’il venait de reprendre et de louer le logement qu’il occupait dans le duplex ».

Le TAL note également que le locateur a fait signer à la locataire une « entente de fin de bail » avec quittance mutuelle, sans préciser qu’elle découlait d’une demande de reprise. Le locateur a tenté d'invoquer ce document pour se défendre à l'audience, mais le Tribunal a clarifié qu'une telle entente, signée après une demande de reprise, est interprétée comme mettant fin à la procédure.

Enfin, le juge Forest relève que le logement a été reloué à 1 700 $, contre 1 200 $ auparavant, et conclut que les explications du locateur pour cette hausse « ne tiennent pas la route ».

« Il s'agit donc pour le Tribunal d'une reprise de logement illégale et ici la locataire a le droit à certains dommages », tranche le juge.

La réparation

Le TAL a chiffré la réparation totale à 21 000 $, en plus des frais de justice de 125 $. Pour compenser la différence de loyer subie par la locataire, le juge a accordé une somme de 6 000 $, couvrant une période d'un an.

Quant aux dommages moraux, le magistrat a retenu la somme de 5 000 $, notant le stress inévitable découlant d'une telle éviction. Le juge Forest souligne que « toute demande de reprise de logement est cause de stress pour des locataires qui doivent se relocaliser, alors qu'ils avaient un rythme de vie dans le quartier qu'ils habitaient », privant ainsi la locataire de ses habitudes et de ses relations de voisinage.

La condamnation aux dommages punitifs, fixée à 10 000 $, constitue le cœur de la réprimande du Tribunal. Le juge Forest a estimé devoir passer un message clair que « ce genre d’arrangement pour reprendre possession d’un logement dans le but de le relouer avec un gros profit, ça ne doit pas être acceptable ».

« L’habitation pour un locataire, tout comme un propriétaire, est l’un des besoins les plus fondamentaux qui existent et il faut que toutes les parties qui contractent sur ce bien de base de la vie le fassent en toute transparence et bonne foi. La seule façon d’arrêter ce genre de transaction néfaste pour les locataires est que le Tribunal envoie un message clair et sans équivoque que ça ne se fait pas. Pour cela, il faut empêcher ceux qui s’enrichissent avec ce genre d’arrangement non conforme au Code civil du Québec et grandement préjudiciable à ceux qui en sont victimes », écrit le juge Forest en réitérant qu’il ne croit pas la version du locateur à l'effet qu'il voulait reprendre le logement pour lui-même.

«  Le Tribunal est conscient qu'il y a de plus en plus de reprises illégales pour de la rénovation ou pour se débarrasser d'un locataire indésirable, pour cela, le Tribunal doit agir en conséquence et passer le message, qu’il s'agit d'une pratique illégale et qui doit être totalement déconseillée », ajoute-t-il.

En plus de condamner le locateur à verser à Mme Masseau la somme de 21 125$, le Tribunal a ordonné à Me Savard-Shaw de déposer dans les 30 jours une demande formelle pour obtenir l'autorisation de remettre le logement sur le marché locatif, laquelle devra être notifiée au locataire actuel ainsi qu'à la locataire évincée.

Enfin, le juge Forest a demandé au maître des rôles de refixer le dossier devant lui dans trois mois afin de s’assurer que le locateur respecte cette ordonnance.

Il n’a pas été possible d’obtenir les commentaires de Me Savard-Shaw. Membre du Barreau de l’Ontario, l’avocat a récemment supprimé tous ses réseaux sociaux.

La SCHL aurait assuré dans un courriel envoyé au Journal de Montréal qu’elle « ne cautionne pas les actions » de son employé.