Le vice était bien caché, mais était-ce suffisant?

Focus sur un arrêt de la Cour d’appel en matière de droit des assurances…

Dans l’affaire Cvesper c. Melatti, la Cour d’appel nous rappelle l’importance d’aviser le vendeur en temps opportun lors de la découverte de vices cachés, même bien cachés, car le retard ou l’omission de le faire peut avoir un impact fatal sur le droit d’action de l’acheteur.

Les faits

En mai 1980, l’appelante, Mme Cvesper, achète une propriété composée d’un immeuble à logements multiples et d’une petite maison, située à Ville LaSalle. La propriété est ensuite transférée à son mari en mars 2003 pour la somme de 1$, sans garantie légale. Ce dernier, à son tour, vend la propriété avec garantie légale à 6045111 Canada inc. À la suite de cette transaction, la propriété demeure inoccupée et est abandonnée.

Le 19 janvier 2015, l’intimée acquiert la propriété de 6045111 Canada inc. dans le seul but d’y construire une nouvelle résidence privée – à l’époque, la vente est conclue avec la garantie légale de qualité.

Au début de l’été 2017, la construction de la nouvelle résidence commence et les bâtiments existants sont démolis. Lors de l’excavation nécessaire pour construire un garage souterrain, un réservoir d’huile souterrain en mauvais état est découvert, celui-ci ayant contaminé le site.

L’intimé engage donc un consultant spécialisé dans l’assainissement de l’environnement et, sous sa supervision, l’entrepreneur procède à l’excavation et à l’élimination du sol contaminé et du réservoir d’huile. Un mois plus tard, le consultant confirme que les niveaux de contamination restants sont acceptables et que la construction peut reprendre.

Suivant la réalisation d’importants travaux correctifs, l’intimé a réclamé une indemnité aux appelants. Le juge de première instance a accueilli en partie la réclamation pour vices cachés et a condamné les appelants au paiement in solidum de la somme de 195 209,18 $, plus les intérêts légaux et l’indemnité additionnelle.

Le jugement de la Cour d’appel

Le jugement fut porté en appel. La Cour d’appel confirme dans un premier temps que la contamination du sol est clairement un vice caché donnant ouverture à une réclamation en vertu de la garantie de qualité prévue à l’article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.).

Dans ce cas précis, le juge de première instance avait correctement déterminé que l’intimé n’était pas tenu d’inspecter la propriété. En effet, la preuve établit clairement qu’il avait non seulement l’intention de démolir les bâtiments, mais qu’il n’y avait aucune raison de soupçonner l’existence d’un réservoir d’huile souterrain ou de procéder à une évaluation environnementale de la propriété avant l’achat.

L’acheteur avait donc la possibilité de demander la résolution de la vente ou une réduction du prix d’achat. Cependant, pour que sa réclamation en vices cachés soit accueillie, il devait se conformer à l’article 1739 C.c.Q., qui prévoit que l’acheteur doit aviser par écrit le vendeur de la découverte du problème.

Comme le souligne la Cour d’appel, le but d’une telle obligation étant de permettre au vendeur de constater le problème, d’évaluer la preuve et de procéder aux réparations ou, du moins, d’en limiter le coût. En général, l’avis n’atteindra son objectif que s’il est donné AVANT que les travaux de réparation ne soient entrepris.

La Cour d’appel est claire : la tardiveté de la notification écrite est généralement fatale à une réclamation pour vice caché. Parfois, dans certains cas, les tribunaux ont reconnu qu’une notification verbale en temps utile peut suffire et que l’absence de notification peut être justifiée en cas (1) d’urgence (2) lorsque le vendeur refuse clairement de reconnaître toute responsabilité ou (3) lorsque le vendeur renonce à son droit à une telle notification.

De plus, l’absence de notification dans les délais n’est fatale que dans les cas où le vendeur subit un préjudice réel, par opposition à un simple préjudice théorique

Toutefois, dans ce cas précis, les éléments de preuve établissent clairement que les appelants n’ont été informés du problème qu’après l’achèvement des travaux d’assainissement.

En effet, les appelants ont été contactés le 17 juillet 2017, soit près de trois semaines après la découverte du réservoir d’huile souterrain. Ce n’est qu’à ce moment-là qu’ils ont été informés d’un problème survenu lors de l’excavation.

Aucun détail précis n’a été fourni à ce moment-là et ils ont convenu de se rencontrer sur place trois jours plus tard. Le 20 juillet 2017, une réunion à laquelle participaient notamment l’intimé et les appelants a eu lieu à côté du chantier de construction, qui ne consistait alors que d’un grand trou et d’une fondation nouvellement coulée pour la résidence. Le réservoir avait été éliminé.

Un premier avis écrit a été envoyé à 6045111 Canada inc. par l’intimé le 21 juillet 2017. Il y était mentionné que les travaux correctifs seraient réalisés dans les semaines suivantes. Environ un mois plus tard, 6045111 Canada inc. a envoyé une lettre aux appelants, leur donnant 15 jours pour évaluer la situation.

Or, la preuve indique que les travaux correctifs étaient terminés depuis au moins 2 semaines avant la rencontre tenue le 20 juillet 2017.

La Cour d’appel conclut que le juge de première instance a néanmoins commis une erreur manifeste et dominante en concluant que les appelants n’avaient subi aucun préjudice réel puisqu’ils n’ont démontré à l’époque, et maintenant, aucun intérêt ou croyance qu’ils avaient besoin d’enquêter ou d’intervenir sur cette question».

En réalité, les appelants ont été mis devant un «fait accompli», car ils n’ont jamais eu la possibilité d’examiner le réservoir d’huile, d’évaluer l’étendue de la contamination, d’évaluer les options de remise en état ou de contrôler les coûts. Il ne s’agit pas d’une situation dans laquelle le vendeur a nié toute responsabilité ou a formellement refusé d’évaluer le problème alors qu’il était possible de le faire.

En effet, une fois contactés par l’acheteur, les appelants ont accepté sans hésiter une rencontre trois jours plus tard, pour découvrir ensuite qu’il n’y avait rien à voir sur place. En outre, la Cour d’appel établit que les travaux de remise en état n’étaient pas urgents puisque le sol était apparemment contaminé depuis des années.

De plus, même si l’intimé ne voulait pas retarder davantage son projet de construction, il n’avait aucune raison de ne pas accorder aux appelants un délai raisonnable pour agir rapidement.

Par conséquent, la Cour d’appel est claire : le simple fait de refuser aux appelants la possibilité d’évaluer la situation et d’obtenir l’avis d’un expert établit, prima facie, l’existence d’un préjudice.

En l’espèce, il n’existe que peu d’éléments de preuve faisant état de la situation sur le site. Ainsi, les requérants n’ont pas pu vérifier de manière adéquate si les coûts réclamés étaient limités à ce qui était nécessaire. En outre, ils n’avaient aucun moyen d’évaluer la possibilité que l’entrepreneur ait potentiellement aggravé la situation lorsqu’il a heurté le réservoir ou l’a retiré des lieux.

Il incombait à l’intimé de prouver que les appelants se seraient trouvés dans la même situation si un avis avait été donné en temps utile. Une telle démonstration n’a pas été faite.

La Cour d’appel distingue également la présente affaire des faits de l’affaire Claude Joyal inc. c. CNH Canada Ltd., 2014 QCCA : ici, l’acheteur a décidé de poursuivre l’excavation malgré le fait qu’aucun avis n’avait été donné alors que dans Joyal, la propriété a été détruite pour une raison qui n’avait rien à voir avec l’acheteur.

Donc, leçon à retenir : Un acheteur devrait toujours envoyer un avis dès qu’il a connaissance d’un vice caché, car le retard à informer le vendeur peut être fatal à son recours.

À propos de l’auteure

Me Rosalie Rouillard est avocate au sein du groupe droit des assurances chez Robinson Sheppard Shapiro. Sa pratique porte principalement sur le litige en matière d’assurance responsabilité civile générale.

Elle se spécialise en responsabilité professionnelle, en assurance de personnes ainsi qu’en dommages corporels.