Une erreur de procédure peut-elle faire perdre une créance au syndicat?

Focus sur une récente décision de la Cour supérieure du Québec.

Le 9 avril 2026, la Cour supérieure du Québec a rendu la décision Syndicat des copropriétaires Les Jardins L’Acadie phase I c. Khawan(1), un jugement qui devrait faire réfléchir les syndicats qui confient la gestion de leur immeuble à une firme externe. Dans cette affaire, le syndicat réclamait 2 337,21 $ à des copropriétaires pour des charges communes impayées.

La réclamation avait d’abord été déposée devant la Cour du Québec, division des petites créances, ce qui est, à première vue, une avenue logique pour l’ampleur de celle-ci. Toutefois, le litige n’a jamais été décidé sur le fond. En effet, la demande avait été produite et déposée par le dirigeant de la firme de gestion immobilière mandatée par le syndicat. À l’audience, ce gestionnaire a confirmé qu’il n’était ni salarié ni dirigeant du syndicat. Il a plutôt soutenu qu’il pouvait agir au nom de celui-ci à titre d’administrateur du bien d’autrui.

C’est alors que la question de la représentation du syndicat est devenue centrale. Devant la division des petites créances, une personne morale, telle un syndicat de copropriétaires, ne peut pas être représentée par n’importe quel mandataire. En effet, la loi prévoit notamment qu’elle peut l’être par un dirigeant ou un salarié à son seul service, pourvu qu’il ne soit pas avocat(2). Ainsi, un gestionnaire immobilier peut connaître l’immeuble, les copropriétaires, les budgets, les contrats de service et les retards de paiement mieux que quiconque mais cela ne lui donne toutefois pas automatiquement le pouvoir de représenter le syndicat devant les petites créances.

Dans les faits, la juge a donné au syndicat l’occasion de corriger le problème. Une remise a été accordée afin qu’un administrateur ou un salarié du syndicat puisse se présenter à l’audience suivante. Le syndicat a plutôt transmis, la veille de cette audience, une résolution désignant le gestionnaire comme représentant dans toute action judiciaire et lui accordant le titre de « dirigeant non membre du conseil d’administration ». Aucun administrateur ne s’est toutefois présenté devant le tribunal.

Dans ces circonstances, la demande du syndicat a été rejetée, sans que le tribunal ait à déterminer si les copropriétaires devaient réellement les charges communes réclamées. Ensuite, le syndicat s’est adressé à la Cour supérieure par pourvoi en contrôle judiciaire afin de tenter de faire annuler la décision des petites créances, soutenant notamment qu’elle reposait sur des erreurs de droit et qu’elle risquait de lui causer un préjudice irréparable en raison de la prescription.

Toutefois, la Cour supérieure a refusé d’intervenir. Elle a rappelé que les décisions rendues aux petites créances sont finales et sans appel, et que le contrôle judiciaire n’est pas un deuxième essai pour contester une décision défavorable ou une erreur alléguée du juge. En effet, le recours en contrôle judiciaire demeure réservé aux situations exceptionnelles, notamment lorsqu’il y a absence ou excès de compétence.

De plus, la Cour a souligné que le syndicat aurait pu se prévaloir d’un délai additionnel de trois mois après le rejet de sa demande pour faire valoir de nouveau son droit, comme le dossier n’avait pas été tranchée sur le fond(3), ce qu’il a négligé de faire. Cette décision rappelle un principe fondamental : une créance ne se résume jamais au montant inscrit dans une mise en demeure.

Derrière une réclamation pour charges communes impayées se trouvent des enjeux de représentation, de gouvernance, de procédure, de preuve et de prescription. Certes, le gestionnaire est un allié essentiel du syndicat. Cependant, un conseil d’administration ne peut pas présumer qu’un mandat de gestion permet à son gestionnaire d’accomplir tous les gestes judiciaires requis.

Avant de déposer un recours, le syndicat devrait notamment vérifier qui est autorisé à l’entreprendre, quels documents doivent appuyer la demande et quels délais risquent de compromettre le recouvrement. Ainsi, il est toujours préférable de faire analyser le dossier par un avocat avant qu’une erreur procédurale ne transforme une créance recouvrable en perte pour l’ensemble des copropriétaires.

(1) 2026 QCCS 1184;
(2) Art. 542 al. 2 C.p.c.
(3) Art. 2895 C.c.Q.

À propos de l’auteure

Me Véronique Hains exerce principalement en litige civil et commercial ainsi qu’en droit de la construction chez Dunton Rainville.