Connaissance réputée

Une des erreurs les plus fréquentes qui est commise en matière de vices cachés est celle de croire qu'à titre de vendeur l'on est responsable uniquement des vices dont on a connaissance.

C'est inexact. La garantie légale de qualité s'applique, peu importe la connaissance du vendeur. C'est ce que rappelle l'Honorable juge Daniel Dumais dans l'affaire Roy c. Proulx (2015 QCCS 71).

Dans cette affaire, les Demandeurs intentent un recours en annulation d'une vente immobilière. Ils allèguent que la présence d'ocre ferreuse sur le terrain et dans les drains de l'immeuble cause des problèmes importants qui justifient la demande d'annulation. De façon subsidiaire, ils requièrent une diminution du prix payé pour cet immeuble.

Dans le contexte de ce recours, le juge Dumais effectue un retour sur les principes applicables en matière de vices cachés. Il souligne en particulier que la connaissance par le vendeur de l'existence du vice n'est pas une condition de recevabilité du recours en vices cachés:

(65) Suivant l'article 1726 du Code civil du Québec et la décision rendue par la Cour suprême du Canada dans ABB inc. c. Domtar inc., quatre critères sont requis pour qu'on puisse conclure à l'existence d'un vice caché à savoir:

• Le vice doit être caché;
  


• Le vice doit avoir une certaine gravité et requiert un déficit d'usage;
  


• Le vice doit exister antérieurement à la vente;
  


• Le vice doit être inconnu de l'acheteur.
  

(66) Il n'est par ailleurs pas nécessaire que le vendeur ait connaissance lui-même de ce vice. Une telle connaissance ajoute à la compensation que peut lui demander l'acheteur.

Ce point est très important à garder à l’esprit. En effet, il est dangereux de croire à titre de vendeur qu’on ne peut être tenu responsable que des vices dont on a connaissance.

''Karim Renno est associé dans le cabinet Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l. Il est le fondateur et rédacteur en chef du blogue juridique À bon droit où il publie quotidiennement des billets de jurisprudence.''