Conséquences équivalentes

Nous avons déjà traité des enseignements de la Cour d'appel sur les conséquences de l'absence de dénonciation du vice caché en vertu de l'article 1739 C.c.Q. En effet, ce n'est que lorsque l'omission de dénoncer le vice a empêché le vendeur de constater l'existence et la gravité dudit vice que le rejet du recours sera approprié. Qu'arrive-t-il par ailleurs lorsque cette absence de dénonciation n'empêche le vendeur que d'effectuer les travaux à ses frais? Le remède serait alors la diminution des dommages accordés à l'acheteur selon la Cour d'appel dans Immeubles Bernadet inc. c.Kerzérho (2015 QCCA 644).

Dans cette affaire, l'Appelante se pourvoit à l'encontre d'un jugement de première instance qui a accueilli l'action en dommages des Intimés. Les Intimés ont poursuivi l'Appelante en dommages sur la base de la garantie du vendeur en raison de la présence de vices cachés.

L'Appelante fait valoir en appel que l'absence de dénonciation écrite des vices conformément à l'article 1739 C.c.Q. est fatale au recours des Intimés, de sorte que la juge de première instance a erré en accueillant le recours.

Une formation unanime de la Cour composée des Honorables juges Bich, Kasirer et Vauclair vient confirmer en majeure partie le jugement de première instance et rejeter la prétention de l'Appelante quant à l'absence de dénonciation.

L'absence de dénonciation n'ayant pas empêché l'Appelante de constater l'existence et la gravité du vice, le rejet du recours n'était pas approprié selon la Cour. Seule une diminution des dommages pourrait être justifiée en raison du fait que l'Appelante a été privée de l'opportunité d'effectuer les travaux à ses frais. Cependant, l'Appelante n'ayant pas fait la preuve qu'elle aurait pu faire les travaux à meilleur prix, aucune diminution n'est appropriée en l'instance:

(13) Cela étant, il y a lieu, comme dans l'affaire Claude Joyal inc., de faire droit à la solution que proposent les professeurs Jobin et Cumyn :

169 - Préavis. Sanction - Le préavis constitue une condition de fond de la garantie. Comme dans l'ancienne jurisprudence, lorsqu'il n'a pas été donné et qu'aucune exemption ne s'applique, l'action intentée par l'acheteur contre le vendeur doit donc en principe être rejetée, selon la jurisprudence. Il s'agit certes d'une sanction sévère. Elle est justifiée quand l'acheteur a réparé le bien ou l'a revendu sans laisser au vendeur la chance de vérifier s'il s'agit bel et bien d'un vice couvert par la garantie, notamment. Il n'en reste pas moins que cette « technicalité » permet alors au vendeur d'échapper à toute sanction alors que normalement l'acheteur aurait droit au moins à une réduction du prix, ou souvent à la résolution, ainsi qu'à des dommages-intérêts dans bien des cas. C'est ce qui explique les nombreuses dispenses de préavis, signalées plus haut.

Pour cette même raison, on a décidé, avec raison selon nous, que la sanction devrait être radicale (rejet de l'action) uniquement lorsque l'omission du préavis a privé le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence et la gravité du vice et de le réparer;qu'une simple diminution des dommages-intérêts ou un ajustement à la baisse de la réduction du prix conviendrait mieux aux cas où le défaut de préavis a simplement privé le vendeur de la possibilité de réparer lui-même le vice à meilleur compte.
(Je souligne.)

(14) L'appelante n'a pas été privée de faire ici la vérification des vices originalement détectés; elle n'a pas davantage été privée de procéder à la vérification du constat des vices réels et des travaux requis en conséquence. Elle n'a pas non plus établi qu'elle aurait été en mesure de réparer elle-même les vices à meilleur compte.