Continu forcé

Il y a un peu plus d'un an, nous discutions des clauses d'opération continue dans les baux commerciaux et du droit du créancier d'obtenir l'exécution en nature de cette obligation. Nous revenons sur le sujet aujourd'hui pour traiter de l'affaire 1124 Iberville inc. c.Boucherie La Généreuse inc. (2016 QCCS 2040) et souligner - encore une fois - que l'exécution en nature demeure toujours la règle en droit civil québécois.

Dans cette affaire, l'Honorable juge Lukasz Granosik est saisi d'une demande d'ordonnance de sauvegarde présentée par la Demanderesse. Celle-ci fait valoir que le bail commercial qui la lie à la Défenderesse contient une clause d'opération continue et qu'elle a donc le droit de forcer cette dernière à continuer d'opérer son commerce.

La Défenderesse offre de continuer à payer le loyer, mais n'entend pas continuer ses activités dans le centre commercial.

Après analyse, le juge Granosik en vient à la conclusion que l'ordonnance de sauvegarde doit être accordée puisque la violation d'une telle clause constitue en soi un préjudice irréparable:

(31) Le Tribunal a pris connaissance de la matrice graphique de ce centre commercial, note que Boucherie y est le seul magasin d’alimentation et que l'effet de synergie annoncé dans l’affidavit du représentant d’Iberville apparaît vraisemblable.

(32) À ce sujet, le Tribunal adopte les propos tenus par la juge Mandeville dans l’affaire La Senza, alors qu'elle rappelle l’importance de la synergie au niveau de la variété des produits et des services offerts dans un centre d'achat. La juge Mandeville conclut pour cette raison principale que le locateur subirait un préjudice irréparable en cas de défaut par un locataire de continuer l’exploitation commerciale des lieux loués, conformément au bail. C’est également la conclusion du Tribunal en l’espèce.

(33) Enfin, le Tribunal ne peut - compte tenu de la preuve devant lui, laquelle ne permet pas de s'en distinguer - faire abstraction d'une jurisprudence constante et convaincante, voulant que le déguerpissement prématuré d'un locataire, alors que le bail commercial contient une obligation explicite d'usage des lieux, ce qui est le cas ici, constitue en soi un préjudice irréparable.