Résidences pour aînés : la Ville de Montréal essuie un revers en Cour supérieure

Victoire importante pour le Regroupement québécois des résidences pour aînés face à la Ville de Montréal. De quoi s’agit-il?

La Cour supérieure a invalidé plusieurs règlements de la Ville de Montréal interdisant la conversion des résidences pour aînés en habitations résidentielles privées.

Dans sa décision rendue le 23 juin, la juge Marie-Eve Bélanger a conclu que la Ville avait excédé ses compétences en adoptant ces mesures.

Les demanderesses, le Regroupement québécois des résidences pour aînés (RQRA) et les établissements privés Le Sommet de la Rive et Résidence Le St-Michel, étaient représentées par Me Éric Olivier (Olivier Avocats).

Les positions des parties

Le RQRPA et les deux résidences contestaient des dispositions de zonage adoptées par des arrondissements interdisant de remplacer une résidence pour personnes âgées par un autre usage résidentiel, à moins qu'il ne s'agisse de logements sociaux ou communautaires ou d'équipements collectifs et institutionnels.

Les demanderesses soutenaient que ces restrictions affectaient leur liberté contractuelle, diminuaient la valeur marchande de leurs immeubles et engendraient des difficultés de financement. Elles arguaient que la Ville ne possédait pas le pouvoir juridique d'édicter de telles normes et que celles-ci étaient déraisonnables.

De son côté, la Ville défendait la validité de ses règlements en invoquant l’article 155 de la Charte de la Ville de Montréal – Annexe C (CVM-AC). Selon l'argumentation de la Ville, cette disposition l'autorise à « faire varier les normes édictées » en vertu de l’article 113 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme en se fondant sur plusieurs facteurs, dont « les usages et les occupations exercées ».

La Ville soutenait que l’objet de l’article 155 CVM-AC était de lui conférer des outils d’urbanisme plus étendus que ceux prévus dans la législation provinciale générale, afin de mieux tenir compte de sa situation particulière de métropole.

Plus précisément, l'article 155 CVM-AC habilite la Ville à faire varier ses normes d’urbanisme, notamment « selon les impacts micro-climatiques qu’une construction peut avoir, tels l’ensoleillement, les facteurs de vent, selon le dégagement de corridors visuels et selon les usages et les occupations exercées ainsi que les constructions érigées sur les terrains adjacents et selon tout autre critère d’intégration et d’insertion en milieu bâti ».

La décision du Tribunal

Le Tribunal a estimé que l’interprétation de l’article 155 CVM-AC proposée par la Ville dénature la portée réelle de cette disposition. Pour la juge Bélanger, cette lecture ignore la structure syntaxique et le contexte global de la loi.

Selon la Cour, la répétition de la préposition « selon » et la structure de l’article indiquent que les critères d'intégration et d'insertion visés forment un tout indissociable, et non une liste de facteurs distincts permettant de restreindre les usages.

Le Tribunal souligne que l’interprétation de la Ville rendrait inutile une partie du texte législatif, notamment la précision sur les « constructions érigées sur les terrains adjacents ».

La magistrate rappelle par ailleurs que la Ville possède déjà, en vertu de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, le pouvoir de spécifier les usages autorisés ou prohibés; il n'était donc pas nécessaire de forcer l'interprétation de la Charte pour encadrer ces activités.

Enfin, le Tribunal souligne que les règlements contreviennent à la règle cardinale de l’uniformité des usages au sein d’une zone. La juge rappelle que le pouvoir de discriminer entre les usages doit être prévu expressément ou par inférence nécessaire dans la loi habilitante, ce qui n’est pas le cas ici.

La Cour a donc conclu à un excès de compétence et déclaré les dispositions invalides, jugeant inutile d'analyser le caractère raisonnable des normes puisque l'invalidité découle directement de l'absence de pouvoir habilitant.

Il n’avait pas été possible d’obtenir les commentaires des procureurs de la Ville au moment d’écrire ces lignes.