Ce que les constructeurs devraient savoir

Quid des remboursements bonifiés de la TPS/TVH pour l’achat d’une habitation?

Les gouvernements fédéral et ontarien tentent d’atténuer les pressions sur l’abordabilité des logements notamment en offrant des remboursements bonifiés de la TPS/TVH aux acheteurs d’une habitation neuve auprès d’un constructeur. Ces remboursements représentent une occasion importante, mais uniquement s’ils sont utilisés adéquatement.

Les constructeurs gagneraient à profiter de ces remboursements sans toutefois négliger les règles d’admissibilité strictes, les délais à respecter et les risques liés à l’imputation du montant du remboursement à la TPS/TVH payable par les acheteurs qui acquièrent leur résidence principale. Le présent article vous aidera à connaître les exigences particulières à respecter afin de tirer le maximum de ces remboursements.

Quelles sont les nouveautés et les annonces publiées récemment?

Le remboursement de la TPS du fédéral pour les acheteurs d’une première habitation (le « remboursement du fédéral pour les APH ») est maintenant en vigueur, et le formulaire de demande a été mis à jour. En octobre 2025, l’Ontario a annoncé son intention d’offrir une mesure comparable au remboursement du fédéral pour les APH et de rembourser également la partie provinciale de 8 % de la TVH aux acheteurs d’une habitation admissible (le « remboursement de l’Ontario pour les APH »).

Une réglementation fédérale doit encore être adoptée avant que ce remboursement ne puisse entrer en vigueur. Le 25 mars 2026, l’Ontario a annoncé une bonification temporaire d’un an du remboursement pour habitation neuve (« remboursement pour HN ») actuel et du remboursement pour immeubles d’habitation locatifs neufs (« remboursement pour IHLN ») actuel. L’Ontario collabore avec le gouvernement fédéral pour mettre en œuvre ces mesures temporaires.

Comment les remboursements sont-ils calculés?

Grosso modo, le remboursement du fédéral pour les APH élimine la TPS, ou la partie fédérale de 5 % de la TVH, payable par l’acheteur d’une première habitation à l’achat d’une habitation neuve d’une valeur maximale de 1 million de dollars, pour un remboursement maximal de 50 000 $, et procure un allègement partiel pour l’achat d’habitations dont la valeur se situe entre 1 million de dollars et 1,5 million de dollars.

Le remboursement de l’Ontario pour les APH devrait être comparable au remboursement du fédéral pour les APH et offrir un allègement supplémentaire maximal de 80 000 $. La bonification d’un an du remboursement pour HN et du remboursement pour IHLN applicables aux maisons en Ontario vise à supprimer entièrement la TVH de 13 % payable à l’achat d’une habitation dont le prix d’achat n’excède pas 1 million de dollars, pour un allègement maximal de 130 000 $.

Dans le cas des maisons dont la valeur se situe entre 1 million de dollars et 1,5 million de dollars, le remboursement maximal de 130 000 $ continue de s’appliquer. Lorsque le prix d’achat excède 1,5 million de dollars sans dépasser 1,85 million de dollars, le remboursement est réduit graduellement. Il passe de 130 000 $ à 24 000 $, soit le montant actuel. Les habitations de plus de 1,85 million de dollars demeurent soumises au remboursement maximal actuel de 24 000 $.

Quels sont les critères d’admissibilité aux remboursements?

Pour avoir droit aux remboursements du fédéral et de l’Ontario pour les APH, il faut remplir plusieurs conditions réglementaires.

Principales exigences applicables aux habitations neuves achetées d’un constructeur :

Acheteur d’une première habitation : L’acheteur a au moins 18 ans, possède la citoyenneté canadienne ou le statut de résident permanent et n’a pas vécu dans une habitation, au Canada ou à l’étranger, que lui ou son époux ou conjoint de fait possédait au cours des quatre dernières années.

Occupation : L’acheteur est la première personne à occuper l’habitation et a l’intention d’en faire son lieu de résidence habituelle.

Date du contrat : Le contrat d’achat et de vente de l’habitation avec le constructeur est conclu le 20 mars 2025 ou après et avant 2031.

Dates de construction à respecter : Les travaux de construction de l’habitation commencent avant 2031 et sont en grande partie achevés avant 2036.

Pour avoir droit à la bonification temporaire du remboursement pour HN et du remboursement pour IHLN à l’achat d’une habitation neuve en Ontario, il faut remplir plusieurs conditions :

Lieu de résidence habituelle ou location à long terme : L’acheteur est la première personne à occuper l’habitation et a l’intention d’en faire son lieu de résidence habituelle ou l’habitation devrait être louée pendant au moins un an. Ce sont les mêmes conditions qui doivent être remplies pour avoir droit au remboursement pour HN et au remboursement pour IHLN existants, respectivement.

Date du contrat : Le contrat d’achat et de vente de l’habitation avec le constructeur est conclu le 1er avril 2026 ou après et au plus tard le 31 mars 2027.

Dates de construction à respecter : Les travaux de construction de l’habitation commencent au plus tard le 31 décembre 2028 et sont en grande partie achevés à la fin de 2031.

Les conditions précitées ne sont qu’un résumé et ne constituent pas une énumération détaillée de toutes les conditions à remplir pour avoir droit à ces remboursements.

Comment les constructeurs peuvent-ils utiliser les remboursements lors d’une transaction? Un acheteur peut payer la TPS/TVH au moment de la transaction, puis demander le remboursement applicable directement auprès de l’Agence du revenu du Canada.

Dans le cas du remboursement pour les APH et du remboursement pour HN, un constructeur peut également accepter une demande directement d’un acheteur et déduire le montant du remboursement de la TPS/TVH payable, ce qui réduit le montant à verser en espèces à la conclusion du contrat. Si cette façon de faire est intéressante pour les acheteurs, elle présente toutefois un risque pour le constructeur.

Un constructeur peut être tenu conjointement responsable du paiement du remboursement s’il a accordé le montant du remboursement alors qu’il savait ou aurait dû savoir que l’acheteur n’y avait pas droit. Les constructeurs devraient évaluer leur propre tolérance au risque, les pratiques en cours sur le marché local et leur capacité opérationnelle à administrer le remboursement.

Les contrats devraient fournir des précisions sur le traitement des remboursements applicables, notamment la partie qui a la responsabilité de présenter la demande y afférente et la répartition des risques dans un cas où un remboursement est accordé alors que l’acheteur n’y a finalement pas droit. Il faudrait par ailleurs élaborer des procédures internes pour réduire le risque d’être tenu conjointement responsable du paiement du remboursement dans un cas où le constructeur accorde un remboursement à un acheteur qui n’y a pas droit.

Les constructeurs devraient faire preuve de prudence et se doter de protections contractuelles relatives au calendrier des travaux, à l’admissibilité aux remboursements, aux modifications législatives et aux éventuels ajustements de prix.

En attendant l’adoption du règlement, les constructeurs devraient éviter d’accorder le remboursement de l’Ontario pour les APH et le remboursement pour HN bonifié de l’Ontario. Le remboursement pour IHLN ne peut être accordé par le constructeur à la conclusion du contrat, et les demandes doivent être présentées à l’Agence du revenu du Canada.

Comment demeurer concurrentiel tout en atténuant le risque

L’instauration récente du remboursement du fédéral pour les APH, le remboursement de l’Ontario pour les APH annoncé précédemment et la bonification temporaire du remboursement pour HN et du remboursement pour IHLN en Ontario annoncée récemment ont stimulé le marché du logement.

Cependant, les constructeurs devraient faire preuve de prudence et solliciter des conseils au moment d’intégrer des dispositions relatives aux remboursements dans leurs contrats, d’élaborer leurs procédures internes et d’évaluer la pertinence de déduire le montant du remboursement pour les APH ou du remboursement pour HN de la TPS/TVH payable à la conclusion du contrat.

À propos des auteurs

Colleen Ma est associée chez Miller Thomson.

Elizabeth Gaudet est avocate chez Miller Thomson.

Brintha Gobikrishna est avocate chez Miller Thomson.