Responsabilité des charges communes en copropriété divise à la suite de l’achat d’une unité

Oui, mais à certaines conditions. L’article 1069 du Code civil du Québec prévoit que celui qui acquiert une fraction de copropriété divise peut être tenu de payer toutes les charges communes dues par son vendeur au moment de son acquisition.

Or, cette disposition réserve le droit au proposant acquéreur de demander au Syndicat de lui fournir un état des charges communes dues relativement à la fraction. Cette demande peut également être formulée par le courtier immobilier du potentiel acheteur ou le notaire responsable de recevoir l’acte de vente, agissant pour le proposant acquéreur.

Dans ce contexte, le Syndicat dispose d’un délai de quinze (15) jours pour répondre et fournir au proposant acquéreur l’état à jour des charges communes dues par le copropriétaire-vendeur.

Advenant le défaut du Syndicat de répondre à la demande dans le délai prescrit, le proposant acquéreur ne sera pas tenu de régler la dette envers le Syndicat, et ce dernier pourra uniquement exercer un recours personnel contre le copropriétaire-vendeur en défaut. Bien entendu, le Syndicat devrait consigner l’envoi de l’état des charges communes demandé dans un avis écrit transmis par un mode de remise avec preuve écrite de réception (courrier recommandé ou huissier) pour attester du respect de ses obligations.

Il importe de préciser que le Syndicat doit également aviser au préalable le copropriétaire-vendeur ou ses ayants cause de la demande faite par le proposant acquéreur et de la réponse transmise à ce dernier.

L’article 1069 du Code civil du Québec impose également aux administrateurs des syndicats d’être vigilants : une négligence à répondre à une demande d'un proposant acquéreur, conformément aux conditions susdites, pourrait priver le Syndicat du remboursement d’une dette importante laissée par un copropriétaire qui vendrait son unité sans acquitter ses charges communes.

À propos des auteurs

Omar Kreim est avocat chez Therrien Couture Joli-Coeur. Il pratique principalement en droit de la copropriété et en droit immobilier. Au cours de son stage, il a procédé notamment à la réécriture de déclarations de copropriété et il a travaillé en collaboration avec ses collègues auprès d’une clientèle composée de syndicats de copropriété et de gestionnaires immobiliers.

Camille Charbonneau est stagiaire en droit chez Therrien Couture Joli-Coeur. La diplômée en droit de l’Université du Québec à Montréal soutient les professionnels en droit de la place d’affaires de Laval et développe ses aptitudes notamment en recherche juridique, en rédaction de projets de documents juridiques et, à l'occasion, en représentation devant les tribunaux.