Vente d’un immeuble: l’étendue du devoir de collaboration

Quelle est l’étendue du devoir de collaboration entre les parties contractantes pour la vente d’un immeuble? Les délais stipulés à une promesse d’achat immobilière sont-ils de rigueur?

Non, il est reconnu que les délais prévus à une promesse d’achat ne sont pas de rigueur, à moins que cela n’ait été clairement spécifié entre les parties dans la promesse. C’est le principe que la Cour supérieure réitère dans la décision Aveine c. Bates (2022 QCCS 1997), dans le cadre d’un recours en passation de titre.

En effet, l'article 1396 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit que l’acceptation de la promesse d’achat oblige les parties à conclure le contrat. De plus, l'article 1712 C.c.Q. stipule que le défaut par le promettant vendeur de passer titre confère au bénéficiaire de la promesse le droit d’obtenir un jugement qui en tienne lieu.

Par ailleurs, dans sa décision, l’honorable Line Samoisette, j.c.s., nous rappelle que « la bonne foi doit gouverner la conduite des parties à chaque étape de leurs obligations. Tout droit doit être exercé de manière raisonnable, selon les exigences de l’équité. Le caractère raisonnable du délai accordé doit être apprécié dans le contexte particulier de chaque cause ».

Par conséquent, le devoir de collaboration entre des parties contractantes est particulièrement plus important dans le cadre d’une promesse d’achat où les parties se sont engagées à conclure une entente finale. Le principe de la bonne foi stipulé à l'article 1375 C.c.Q. l’exige.

Dans la décision Aveine c. Bates, le vendeur a refusé de passer titre à la suite de l’expiration des délais inscrits à la promesse d’achat et sa modification subséquente. Les délais engendrés par le début de la pandémie en 2020 ont causé de réelles difficultés à l’acheteur pour trouver des soumissions d’entrepreneurs pour les travaux à effectuer à l’immeuble, lesquelles étaient nécessaires pour confirmer le financement bancaire additionnel qui était requis pour réparer les installations septiques de l’immeuble.

C’est dans ce contexte que l’acheteur ne pouvait pas respecter les délais à la promesse d’achat. Le tribunal conclut dans cette décision que les conditions prévues à la promesse avaient été remplies et que « la bonne foi exigeait une collaboration et une compréhension » du vendeur considérant le contexte particulier de cette affaire. La demande en passation de titre a donc été accueillie, malgré le non-respect des délais prévus à la promesse d’achat par l’acheteur.