Une défense «frivole», «vexatoire» et «abusive»

Un couple de retraités aux prises avec un notaire ayant commis—et admis—plusieurs fautes bataille ferme depuis des années pour récupérer son dû.

La Cour supérieure vient de décider que la comédie a assez duré.

Estimant que le Fonds d’assurance responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires a présenté une défense « abusive », en plus de soutenir des arguments « frivoles et vexatoires », la juge Johanne Brodeur tance vertement le Fonds et le condamne à réparer ses erreurs.

Ce dernier était représenté par Me Mireille Brosseau, de Colas Moreira Kazandijan Zikovski. Elle n’a pas répondu rapidement à nos demandes de commentaires.

Lorsque le couple Lisa Gauthier et Benoit Babin veut acquérir un condo dans un nouveau projet immobilier près de Magog, ils font appel au notaire Jean-Philippe Gérin. Ce dernier, vivant dans l’une des unités du projet Club Vacances Magog ciblé par le couple, conclut la vente en 2008.

Le couple acquiert le pavillon des ventes du projet, et entend y emménager lorsque toutes les unités seront vendues. Cela survient en 2011.

De même que le cauchemar du couple.

Un notaire fautif

Ceux-ci ont en effet acheté une unité zonée commerciale, et faisant partie des lieux communs du projet immobilier.

Lors de la transaction actée par le notaire Gérin, tant le promoteur qui vend son bureau des ventes que les acheteurs « croient avoir transféré en pleine propriété l’entièreté du lot [...]. Il n’est nullement mention du fait que le lot [...] est désigné comme partie commune d’une copropriété divise ».

Ce qui n’est pas le cas, et le notaire Gérin « admettra, lors du procès, qu’il n’a simplement pas vérifié les titres », observe la juge Brodeur dans sa décision condamnant le Fonds à rembourser quelque 400 000 dollars au couple, dont 50 000 dollars en dommages punitifs.

Ils étaient représentés par Me Stanislas Bricka, du cabinet éponyme. Me Bricka n’a pas répondu rapidement à nos demandes de commentaires.

Le notaire Gérin a pourtant maintes fois admis ses torts, ce qui aurait normalement dû déclencher la procédure de remboursement de l’assureur.

Ce qui fait que les deux retraités habitent illégalement depuis sept ans une aire commune : les autres copropriétaires y entrent et sortent, se servant également du terrain pour des projets communs comme des stationnements ou des plates-bandes.

D’autres notaires sont plus sérieux

Car certains des propriétaires ont acheté leur condo en faisant affaire avec des notaires qui savent ce qu’ils font. Et qui inscrivent le condo des Babin-Gauthier comme aire commune. Sans savoir que les deux retraités y habitent, sur la foi d’un acte de vente vicié, courtoisie du notaire Gérin.

De fil en aiguille, la situation s’envenime au point où les positions se campent : le syndicat de copropriété est aux prises avec un terrain qu’il ne peut utiliser, le promoteur des unités de condos ne peut vendre son terrain, et le couple Babin-Gauthier finance une résidence qui ne lui appartient finalement pas.

Le tout, rendu possible avec le concours du notaire Gérin. Au fil des ans, il propose de rectifier le tir en corrigeant les actes de ventes, en prenant des engagements et surtout en arrêtant de dire une chose et de faire son contraire.

Mais c’est trop peu. Trop tard. Le couple Babin-Gauthier met le notaire et son assureur en responsabilité professionnelle le Fonds de régler la situation et de les indemniser.

S’ensuit une autre série de problèmes pour les retraités, qui passent près d’y laisser leur santé.

Au point où la juge Brodeur « déclare abusive la contestation » du Fonds et le condamne solidairement avec le notaire Gérin à quelque 400 000 dollars, dont 50 000 en dommages punitifs.

Tous les moyens de défense sont bons

Le Fonds fait ainsi traîner les choses en longueur et propose des solutions qui n’aboutiront jamais, parce que impossibles à mettre en œuvre. Ainsi, même s’ils savent « que les droits sont litigieux et la procédure contentieuse », ils proposent des compromis en étant « tout à fait conscients des effets de leurs demandes sur les droits des tiers ».

L’avocate du Fonds, Mireille Brousseau, devait « invoquer tous les moyens de défense » possibles pour représenter son client, relève la juge Brodeur.

Une des solutions proposées lors des négociations d’avant-procès a été d’annuler la vente. Mais cela aurait nécessité l’approbation du Fonds, qui refuse parce que « l’annulation de la vente compliquera l’exercice de son droit à la subrogation », constate la juge Brodeur.

Selon les états financiers du Fonds pour 2017 et 2018, ses activités d’assurance sont déficitaires pour les deux années. Ainsi, les charges excèdent les produits d’environ 1,5 million de dollars pour chacune des deux années.

« Le Tribunal conclut (...) que la seule préoccupation du Fonds est d’éviter tous déboursés et le cas échéant tout faire pour pouvoir les récupérer, écrit la juge Brodeur, selon qui assureur (…) ne peut afin d’arriver à ses objectifs abuser de son droit, s’opposer de manière frivole et vexatoire et manœuvrer pour faire écouler du temps. »

Pour la Cour supérieure, « la faute commise à l’occasion du recours judiciaire découle d’un comportement contraire aux finalités du système judiciaire ».