La liste des meilleurs avocats du monde en droit immobilier vient tout juste de sortir. Cinq sont de Montréal...
Pour ses 50 ans, l'avocat James Papadimitriou a reçu la semaine dernière un joli cadeau d'anniversaire: un courriel dans lequel on lui apprenait qu'il avait été sélectionné parmi les meilleurs avocats du monde en droit immobilier. Une belle distinction attribuée par The International Who's Who of Real Estate Lawyers 2011, éditeur britannique qui traque depuis des années les meilleurs juristes dans ce secteur.
James Papadimitriou«C'est une belle marque de reconnaissance», dit cet associé du bureau montréalais de Blakes, qui se retrouve dans cette liste sélecte pour la première fois de sa carrière.
Au Canada, 27 avocats font aussi partie du lot pour 2011, mais seulement 5 pratiquent au Québec, tous issus de grands bureaux montréalais. Un quasi-exploit, quand on sait que la liste globale ne compte que 602 avocats provenant d'une quarantaine de pays.
Sans doute sont-ils très bons s'ils ont été choisis. Mais en quoi exactement? Car, on peut se le demander, qu'est-ce que fait précisément un avocat en droit immobilier?
D'abord, mettons une chose au clair: si vous songez à vous acheter une première maison ou un condo, pas la peine de les joindre: un simple notaire devrait suffire. Car tous les avocats qui figurent dans ce palmarès pratiquent dans le domaine de l'immobilier commercial, c'est-à-dire dans tout ce qui touche juridiquement les immeubles commerciaux, les bâtisses industrielles, les centres commerciaux, etc.
Des spécialistes
Cela dit, même s'ils travaillent dans le même secteur, tous les avocats en droit immobilier ne font pas la même chose. Le domaine est vaste et compte son lot de sous-secteurs: achat et vente, financement, construction, litige, environnement...
Fredric Carsley«Pour être bon, il faut se spécialiser», dit Fredric Carsley, 60 ans, qui figure lui aussi dans le Who's who de 2011. Me Carsley est chef du groupe immobilier chez de Grandpré Chait, à Montréal, un cabinet qui compte près de 75 avocats, dont une trentaine pratique en immobilier.
Me Carsley est un pro des baux commerciaux, des transactions d'achat et de vente et, surtout, dans la construction sur les terrains vagues. En 2002, c'est lui qui a représenté la société Centrecorp lorsqu'elle a acquis un terrain à Boucherville pour y construire ce qui est devenu le Carrefour de la Rive-Sud.
James Papadimitriou, lui, se concentre dans les fusions et acquisitions de propriétés immobilières et dans leur financement. Ses clients sont à la fois des grands promoteurs et des prêteurs immobiliers. Et ils viennent de partout dans le monde. L'an dernier, il a agi pour le compte de Kanam Grund, fonds allemand qui a acquis le complexe Bell, de L'Île-des-Soeurs.
Des transactions et produits complexes
À première vue, cela peut paraître simple, mais certaines transactions ou conventions de prêt sont très complexes et requièrent beaucoup de savoir-faire de la part des avocats, note Me Papadimitriou. En financement, par exemple, selon les sommes en jeu, il faut souvent négocier avec plusieurs prêteurs à la fois, qui préfèrent partager le risque. La structure juridique et fiscale devient alors cruciale... d'où la nécessité d'avoir un bon avocat.
«Souvent les petites clauses font toute une différence», dit Fredric Carsley. Il donne l'exemple d'un immeuble qui passe au feu et dont le locataire majeur - qui payait une partie de la prime - s'attend à ce que les assurances servent à reconstruire la bâtisse. Or, généralement, lorsqu'il y a une hypothèque, l'assurance doit en premier lieu rembourser le prêt. Ce genre de conflits entre l'hypothèque et le bail peut toutefois être prévu et résolu avec un avocat d'expérience, note Me Carsley.
Pierre-Denis LerouxCertains avocats immobiliers sont encore plus spécialisés. C'est le cas de Pierre-Denis Leroux, 54 ans, associé chez McCarthy Tétrault, à Montréal et dans le Who's Who 2011. Lui aussi fait beaucoup de transactions et de financements pour le compte de promoteurs immobiliers, notamment pour des caisses de retraite. Depuis quelques années, il s'est aussi bâti une expertise dans la titrisation immobilière. Par exemple, pour le compte de filiales de la Caisse de dépôt et placement du Québec, il a mis en place des programmes de titrisation d'hypothèques commerciales. Il a aussi participé à l'émission de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (Commercial Mortgage-Backed Securities, ou CMBS).
«À Montréal, je suis le seul avocat à travailler dans le domaine des CMBS», dit Me Leroux, ajoutant que ces types de produits sont d'une complexité inouïe et qu'il faut beaucoup de créativité pour les concevoir. Le produit final donne des obligations dont le paiement est assuré par les flux financiers générés par un portefeuille d'hypothèques commerciales. Au cours des années 2000, près de 3 milliards de dollars de ces titres ont été émis par les filiales de la Caisse.
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